Si può intestare casa a un minorenne?
Io e mio marito vorremmo acquistare un appartamento e intestarlo a nostro figlio Luca, che ha 16 anni. Dobbiamo fare intervenire il giudice tutelare? E se sì, quando? Possiamo intestare il mutuo al ragazzo?Antonietta B., Taranto
Cara Antonietta, intestare un immobile a un minore (non necessariamente figlio o consanguineo) è possibile, ma solo seguendo alcune precise regole. La prima è che per procedere, che si tratti sia di un immobile già di proprietà sia di un nuovo acquisto, è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare.
Questo perché siamo davanti a un atto di donazione – o di amministrazione straordinaria in favore di minore – e spetta al giudice valutare se esso va a vantaggio e nell’interesse del ragazzo.
Tra genitori e figli, aliquota al 4%
Senza dubbio, l’adulto che intesta casa a un minore gode di vantaggi fiscali, soprattutto se l’acquista ricorrendo a un mutuo. Ma deve anche sostenere i costi legati alla proprietà immobiliare.Se la donazione è fatta da parenti in linea diretta – come nel vostro caso – l’aliquota da corrispondere è pari al 4% del valore della casa (ma fino a 1 milione di euro si è esenti dall’imposta).
Se a donare sono invece fratelli o sorelle, la franchigia è di 100.000 euro e l’aliquota sale al 6%. Stessa percentuale d’imposta, ma senza franchigia, per donazione da parte di altri parenti e, infine, aliquota all’8% e nessuna franchigia per gli atti di donazione da parte di ‘estranei’.
A chi tocca pagare le imposte?
Trattandosi di una donazione, è poi obbligatorio il versamento della tassa relativa (200 euro), cui si aggiungono l’imposta ipotecaria (del 2%, necessaria per trascrivere l’atto nei pubblici registri immobiliari) e quella catastale (dell’1%, ma fissa a 50 euro nel caso di abitazione principale, per la voltura dell’atto).A pagare le imposte è il donante che, se c’è un mutuo, dovrà essere anche intestatario del finanziamento (di cui in nessun caso può essere titolare un minorenne). La situazione che si viene a creare è che il minore è intestatario della casa e l’adulto – che può essere usufruttuario della stessa, vivendoci cioè a titolo gratuito, fino a che il primo non raggiunge i 18 anni – è intestatario del mutuo.
Questo significa che nella dichiarazione dei redditi non potrà detrarre né spese né interessi passivi, poiché ciò è concesso soltanto quando il contribuente è intestatario sia del mutuo sia dell’immobile.
La casa donata rientra per legge nella dichiarazione dei redditi del donante, che potrà comunque pagare le imposte sulla proprietà secondo le aliquote agevolate al posto del minore intestatario fino alla di lui maggiore età.
Quali vincoli ci sono per la donazione?
Per poter donare la casa al figlio minore, questi non deve risultare intestatario di altri immobili e deve risiedere nel comune in cui si trova l’immobile (che deve risultare l’abitazione principale del minore) e, in ultimo, deve esistere un documento che attesti l’accordo alla donazione da parte di entrambi i genitori (e, se presenti, di altri figli o eredi legittimi).L’immobile donato non potrà essere alienato né attaccato da eventuali creditori del donante, ma una volta maggiorenne chi lo ha ricevuto potrà venderlo senza che nessuno abbia facoltà di opporsi.
E ciò potrebbe accadere perché, per fare un esempio, la proprietà dell’immobile – di cui dovrà, dal diciottesimo anno d’età, pagare le imposte senza poter detrarre le rate del mutuo acceso a nome del donatore – gli impedirebbe di godere dei benefici prima casa per l’acquisto di un altro immobile!
La vostra scelta, Antonietta, vi farà risparmiare, ma attenti quindi a non... trovarvi senza un tetto sulla testa non appena Luca avrà compiuto 18 anni!
