Hai ricevuto una casa in eredità o vuoi investire in un immobile per avere una rendita mensile extra, senza i vincoli di un contratto tradizionale? Il 2025 potrebbe essere l'anno giusto per 'lanciarsi' nel mondo delle locazioni brevi: secondo i dati elaborati dall’Osservatorio sull’Economia del Turismo delle Camere di commercio, per il Giubileo in Italia sono previste 105 milioni di presenze per una spesa turistica di 16,7 miliardi di euro.
Dal 1° gennaio entrano in vigore anche regole più rigide per i titolari o i gestori di strutture ricettive che offrono affitti brevi inferiori ai 30 giorni, sia che si appoggino a una piattaforma tipo Airbnb o Booking sia che si muovano in modo indipendente. Ecco le principali novità per mettersi in regola.
Come richiedere il codice nazionale Cin
Tutti gli immobili destinati all'affitto breve devono già avere un codice regionale, detto Cir. A questo dal 2025 si aggiunge il Cin, il Codice identificativo nazionale, da esibire sia online sia fisicamente fuori dall’appartamento. Lo ha stabilito la legge 191/2023, che ha previsto anche la creazione di una banca dati, la BDSR.
Al momento le strutture ricettive registrate sono più di 546mila, circa il 67% del totale. Per ottenere il Cin vai sul sito bdsr.ministeroturismo.gov.it. Senza questo codice, non solo rischi una multa fino a 8.000 euro ma non potrai più iscriverti alle piattaforme web.
Come vanno dichiarati e identificati gli ospiti
Se affitti per un periodo inferiore ai 30 giorni non hai bisogno di stipulare un contratto ma devi comunque comunicare alle autorità le generalità di chi ospiti entro le 24 ore sul portale 'Alloggiati web'.
In previsione del Giubileo, per ragioni di sicurezza una circolare della polizia vieta anche il ricorso alle 'key boxes' che permettono di lasciare le chiavi di casa agli affittuari senza bisogno di incontrarsi. In base alla circolare, nel momento in cui scriviamo gli ospiti vanno identificati di persona e non si potrà più ricorrere ai riconoscimenti da remoto.
Quali sono i servizi che si possono offrire
Puoi affittare solo immobili con destinazione d'uso residenziale con finalità abitative e le pertinenze come box, cantine, soffitte, e anche le singole stanze. Ricordati che puoi fornire lenzuola, biancheria, pulizie, wi-fi, ma non puoi servire colazione e altri servizi di tipo alberghiero perché rientrano in una categoria ricettiva diversa.
Ricorda anche che se superi le 4 unità abitative, la tua diventa una attività d’impresa ed è soggetta a regole diverse così come a un altro regime fiscale (Irpef, Ires o Iva e obbligo di presentare la Scia, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al Comune).
Quali dotazioni di sicurezza deve avere l'immobile
In base al decreto, dal 1° gennaio 2025 “tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge”.
L’unica deroga ammessa è se la casa non ha un impianto a gas ed è “escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio”. La regola vale anche se affitti solo una stanza.
Quali tasse si devono versare
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica la cedolare secca sugli affitti. Ovvero un’aliquota del 26%, ridotta al 21% se hai una sola unità immobiliare.
Se affitti tramite un intermediario web e non sei un host professionale sarà la piattaforma ad applicare la ritenuta fiscale sui tuoi guadagni futuri, a versare l'importo trattenuto all'Agenzia delle Entrate e a fornirti annualmente la certificazione unica. Per informazioni, clicca su questa utile guida dell’Agenzia delle Entrate.
