FACCIAMO UNA PREMESSA
Devi sapere che il calcolo dell’immobile può essere misurato in due differenti modi:
• Calcolo di mq calpestatili
• Calcolo di mq commerciali
I Mq calpestatili sono quelli in cui non sono conteggiati i muri, ma soltanto le superfici di pavimento. I Mq commerciali sono quelli in cui vengono inserite tutte le parti in vendita quindi comprendono: pavimenti, muri interni, esterni e di confine, balcone e terrazzi, cantine, soffitte e box auto.
Pertanto quando ti parlano di Mq, chiedi subito a quali si riferiscono perché il valore di acquisto o vendita è sempre e solo quello commerciale.
IMPARA A CALCOLARE I MQ COMMERCIALI CORRETTAMENTE
- misura la tua casa stanza per stanza, fai uno schizzo della piantina e segna lato per lato;
- identifica i muri interni, quelli perimetrali o quelli che confinano con altre unità;
- prendi o ipotizza lo spessore dei muri interni ed esterni
- individua e misura le parti accessorie: balconi, cantine, soffitte, soppalchi
- Quindi devi sommare i mq delle stanze, i mq dei muri interni, di quelli esterni e di quelli di confine + i mq delle pertinenze.
NON TUTTE LE MISURE VALGONO UGUALE
Nel senso che nel fare le somme dei mq commerciali non tutto viene calcolato alla stessa maniera, vediamo quali parametri si usano:
- Superficie utile netta calpestabile - incidenza: 100% - annotazione: ogni vano va calcolato larghezza X lunghezza
- Muri perimetrali - incidenza 100% - annotazione: si calcolano al 100% fino a spessore di max 50 cm
- Muri perimetrali in comunione - incidenza 50% - annotazioni: spessore massimo 25 cm, sono i muri che dividono dai vicini
- Balconi e terrazzi - incidenza 30% - annotazioni: oltre i 25mq l'eccedenza si calcola 10%
- Soppalchi abitabili - incidenza 80% - annotazioni; con finiture analoghe e altezza come da regolamento edilizio
- Tavernette e locali seminterrati abitabili - incidenza 60%
- Sottotetti non abitabili - incidenza 35%
- Cantine e soffitte - incidenza 25%
N.B. ad ogni piano e per ogni locale devi sempre calcolare i muri di pertinenza.
COME DETERMINO IL VALORE DI MERCATO AL MQ?
I parametri sono diversi e se dovessi far fare una perizia di stima vera e propria da un professionista, egli terrebbe conto di tante variabili e farebbe dei confronti anche con i valori di vendita delle agenzie immobiliari, ma per riuscire a stimare da soli (a titolo puramente indicativo) puoi far riferimento all’ OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) che è il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
SEGUI QUESTI PASSI:
- Vai sul sito dell'agenzia delle entrate: OMI
- selezionare la provincia di appartenenza
- seleziona il comune in cui è situato l’immobile
Facciamo l'ipotesi di una ricerca nel comune di Bollate in provincia di Milano, dove ipotizziamo che l’immobile che si vuole valutare rientri nelle civili abitazioni in ottimo stato, come faccio a determinare se applicare il minimo o il massimo valore?
Puoi scegliere in vari modi , puoi ad esempio tenere presente da quanto tempo è stato ristrutturato, come sono le finiture cioè i pavimenti, i serramenti, le parti comuni. Ricordati che queste valutazioni sono sempre discrezionali e di buon senso.
RICAPITOLIAMO:
- Misura i vani del tuo immobile e calcolane i mq commerciali, tenendo conto che: I vani si contano tutti al 100% quindi se stanza è 4,1 mt X 3 i mq sono 12,3;
- I muri si calcolano in questo modo: muri interni al 100% (se il muro è lungo 4,1 mt e spesso 10 cm dovrai calcolare 4,1X0,1 ed aggiungere o,40 cm di mq al conteggio generale);
- i muri di confine con altre proprietà si calcolano al 50% (se il muro che delimita il tuo appartamento dal vano scala o dal vicino dovrai calcolarlo dividendo il risultato dei mq per 2 - 4mt X 0,2 cm = 0,8/2 quindi calcolerai 0,40 cm);
- I balconi si calcolano 1/3;
- I terrazzi 1/2;
- Le cantine e le soffitte 1/4
Fai la somma dei mq di tutti i vani compresi i muri sia dell’immobile che delle sue pertinenze, moltiplica i MQ totali per il valore di mercato che hai trovato sul borsino dell’OMI ed otterrai una stima di massima del valore di mercato del tuo immobile.
